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Zinsen, Energievorgaben und Mietrecht haben die Rahmenbedingungen für Renditeobjekte verändert. Unser Ratgeber hilft Ihnen, Ihre Optionen sachlich abzuwägen.
Wie Zinsentwicklung und Käuferverhalten den Markt für Renditeobjekte verändert haben.
Mieten, Zustand, Instandhaltungsbedarf und Finanzierung: eine ehrliche Bestandsaufnahme.
Bruttorendite, Nettorendite und Kaufpreisfaktor: was die Zahlen über Ihr Objekt aussagen.
Welche Stellschrauben Sie bei Bewirtschaftung, Mieten und Modernisierung in der Hand haben.
Welche Unterlagen Käufer von Mehrfamilienhäusern erwarten und wie ein Verkauf abläuft.
Wie sich ein Bestand neu aufstellen lässt, etwa im Hinblick auf Nachfolge oder Finanzierung.
Über viele Jahre profitierten Eigentümer von Mehrfamilienhäusern von niedrigen Zinsen und steigenden Preisen. Mit dem Anstieg der Finanzierungskosten hat sich die Rechnung für viele Käufer verändert: Sie kalkulieren heute genauer und erwarten eine Rendite, die zum Zinsniveau passt. Das wirkt sich unmittelbar auf die Preise aus, die für Renditeobjekte bezahlt werden.
Hinzu kommen energetische Anforderungen, die bei älteren Gebäuden Investitionen nach sich ziehen können, sowie mietrechtliche Rahmenbedingungen, die Mietsteigerungen begrenzen. Für Bestandshalter stellt sich deshalb die Frage, ob das Objekt in seiner heutigen Form noch zu den eigenen Zielen passt. Eine pauschale Antwort gibt es nicht, wohl aber eine strukturierte Prüfung.
Die Bruttomietrendite setzt die jährliche Nettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Der Kaufpreisfaktor betrachtet dasselbe von der anderen Seite: Er gibt an, wie vielen Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis entspricht. Beide Werte eignen sich für einen schnellen Vergleich, sagen aber noch nichts über Kosten, Leerstand oder anstehende Investitionen aus.
Aussagekräftiger ist die Nettorendite, bei der nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten und Kaufnebenkosten berücksichtigt werden. Bewertet wird ein Mehrfamilienhaus in der Regel nach dem Ertragswertverfahren, das die nachhaltig erzielbaren Erträge in den Mittelpunkt stellt. Mieten deutlich unter Marktniveau, ein Sanierungsstau oder fehlende Unterlagen wirken sich dabei auf den Wert aus.
Halten kann sinnvoll sein, wenn das Objekt solide vermietet ist, die Finanzierung tragfähig bleibt und die Verwaltung gut organisiert ist. Bei vermieteten Immobilien können zudem Abschreibungen über die AfA steuerlich eine Rolle spielen. Ein Verkauf kommt eher in Betracht, wenn größere Investitionen anstehen, die Nachfolge ungeklärt ist oder Sie Kapital anders einsetzen möchten.
Steuerlich ist unter anderem die zehnjährige Spekulationsfrist bei privat gehaltenen Immobilien zu beachten. Welche Variante für Sie passt, hängt von Ihrer persönlichen und finanziellen Situation ab und sollte mit Ihrer Steuerberatung abgestimmt werden. Eine aktuelle Bewertung des Objekts schafft dafür die Grundlage, denn erst mit einem realistischen Wert lassen sich Optionen vergleichen.
Mehrfamilienhäuser lassen sich auch ohne öffentliche Anzeigen verkaufen. Im Secret Sale sprechen wir gezielt ausgewählte Interessenten an. So bleiben Mieter und Umfeld unbehelligt, bis der Verkauf konkret wird.
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Kurze Antworten auf Fragen, die uns zu diesem Thema häufig gestellt werden. Ihre Frage ist nicht dabei? Rufen Sie uns gern an.
Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern kommt in der Regel das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Maßgeblich sind vor allem die nachhaltig erzielbaren Mieten, die Bewirtschaftungskosten, die Restnutzungsdauer und der Bodenwert.
Die Bruttorendite setzt die Jahresnettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Die Nettorendite berücksichtigt zusätzlich Kosten wie nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten und Kaufnebenkosten und ist daher aussagekräftiger.
Ja. Bestehende Mietverträge gehen beim Verkauf auf den Käufer über, nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Für Käufer sind vollständige Mieterlisten, Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen wichtige Unterlagen.
Wie Sie den Marktwert Ihrer Immobilie realistisch einschätzen und mit dem passenden Preis an den Markt gehen.
Warum der Kredit für Ihr Eigenheim sorgfältig geplant sein muss und welche Stellschrauben wirklich zählen.
Kosten sparen ist nur ein Grund: Warum sich eine energetische Sanierung für Ihre Immobilie lohnen kann.
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